缝隙理念•特殊投资｜中冀逐梦•未来可期

分类：行业视点
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来源：
发布时间：2021-12-15
访问量：0

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缝隙理念•特殊投资｜中冀逐梦•未来可期

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发布时间：2021-12-15
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栉风沐雨，春华秋实，五年的砥砺奋进，中冀投资在河北省工商联的指导和股东的支持与帮助下，长期秉承以大类资产策略配置为核心，以政策研究及行业基本面为依据，提出“缝隙投资”理念，以研究驱动投资，提升核心竞争力，把握“缝隙”投资机会；同时叠加特殊资产投资，综合形成顺/逆周期对冲资产组合投资。

岁序更替，华章日新，公司成立五年来，逐步打造出一支拥有高素质、高效率、市场化运作、经验丰富的“不动产与特殊资产投资”团队，以缝隙投资为理念，重点立足存量资产盘活和价值实现，聚焦实物资产重组、企业重组及其他特殊投资机遇，关注困境资产的价值发现、修复和提升，实现投资期间短期回报的需求和长期资本增值的平衡。

在“百年变局和世纪疫情交织叠加”的背景下，地产行业亦面临改革，中冀投资早在2018年即开始依托自身优势，研究探索新的业务模式和方向。受经济结构调整、金融监管趋严和金融资产分类管理加强等因素影响，万亿级不良资产市场帷幕逐渐拉开，中冀投资在稳健布局传统业务的同时，积极研究政策和市场变化，寻找“缝隙”投资机会，优化资产配置，在严把风控标准、严守安全边际的基础上，成功布局了多类型特殊资产项目。

1、缝隙化地产增量市场：

为防止涉入行业系统化风险，中冀投资自2018年开始组建内部专业房地产行研小组，多次邀请业内资深人士交流，深入研究政策、行业基本面，重新制定地产增量投资项目标准、风控措施。

在风控方面，“稳”字当头，在行业内率先提出“三不原则”：不追求投资体量规模化、不追求交易对手排名化、不追求项目赛道聚集化，更加关注项目本身质量和安全边际，采用风险分散制（中小型项目为主）+安全杠杆制+现金流主导制+主体稳健清晰制+实控人全方位调研制+风控全面有效制等综合原则筛选项目；并苦练基本功、秉承“匠心”精神，精细打磨每一个项目，力争安全最大化。

在决策方面，避开持牌金融机构的竞争业务，制定缝隙化投资策略，主要选择区域型、财务稳健且具有产业背景的中小型优质开发商。至今，公司已在河北、河南、山东、山西、江苏、浙江、四川、重庆、湖北、湖南等多区域进行布局，采取固定收益、股权基金浮动收益等多种模式，累计投资约30余个项目，如嘉兴朗诗绿洲璟院、石家庄当代辰悦、郑州国泰紫荆园、及中冀安睿2号、安睿3号、尚荣1号精选、新城市建设2号等多支私募股权基金，综合静态平均年化收益率超过20%，部分项目年化收益率超过30%甚至更高，无一出现系统性风险，在整体地产行业出现基本面结构性变革之际，将项目风险最终控制在部分流动性层面，也是中冀人匠心精神的体现，逐步形成“资本+土地+品牌代建输出”综合开发和共同受益的差异化模式。

2、特殊机会型不良资产市场：

特殊资产投资属于典型的逆周期调节行业。随着经济周期的轮转，银行不良贷款、违约股权质押等风险暴露，特殊资产行业凭借着提升资产运用效率，帮助资源价值重新发现等功能，也迎来了巨大的窗口期。

中冀投资区别传统不良资产投资依靠低买高卖进行差价套利的模式，将目光聚焦于不良资产领域内困境资产和困境企业的价值发现、修复和再提升，探索了一条存量盘活和价值塑造的发展模式，采用投行化手段，打造出“不良资产+…”的复合型、专业化团队，目前公司已在河北、浙江、山东、天津等区域做了特殊资产布局，从“清收”到“经营”，已在企业重组、困境地产、不良资产房抵贷、资产包等业务领域进行投资和处置，打造特殊资产生态圈，提高不良资产处置效益，实现创新经营。

比如企业重组类项目：青岛当地某集团化制造型、知名品牌企业，由于债务问题被迫停业。中冀投资及合作方通过对其存在的多重债务债权进行剥离与盘活，重新制定企业重组方案、搬迁方案、运营方案等，企业实现正常运转；被重组企业核心资产在法院和政府的支持下，通过变现和增值得以获益。该重组解决了当地政府多年来的一个重大难题，且解决了数百名职工的就业问题，开创“资本+受困企业+政府”多方共赢的局面，中冀投资品牌亦得到社会、政府等多方面的认可与肯定。

化解困境单体不良项目：项目土地位于浙江省桐乡市，土地所属公司存在众多债务导致土地被抵押、查封，公司股权被冻结等事项，中冀投资通过梳理不良债权债务关系，并通过向当地政府、相关法院进行沟通，研讨出不良债权综合解决方案及重组逻辑、策略，依法将标的土地进行估值并法拍，获取收益综合解决债务债权；同时中冀投资构建特殊资产生态圈，精准引入合作方采取资金结构化模式，参与法拍获取资产，全链条参与标的项目的开发运营，并获取项目运营股权收益。

此项目属于全链条债权解决方案，含法拍前债务梳理、法拍流程、债务人破产预警处理、税务处理、发票处理、规划设计变更、跨界市政配套、疫情导致不可抗力的过程处理等，最终实现债权解决并参与股权投资，实现存量困境资产盘活再经营，价值再提升。

银行不良资产房抵贷项目：银行内生的房抵贷逾期资产，借款人贷款逾期违约，抵押给银行的房产存在抵押和多重查封，需要有实力的处置方进行处置。中冀投资收购银行逾期抵押房产的债权，通过和解、诉讼、法拍等途径实现获益并退出。实现解决银行等金融机构房抵贷业务产生的不良，并使其房产得到解质押及盘活。

同时，中冀正在布局银行/AMC资产包债权收购处置项目，含抵押类、保证类等多种类型，进行策略化、定制化组包，与AMC、战略服务商合作批量收购债权资产包进行处置，目前正在山东、天津、河北、河南进行资产包的深入调研和布局，最终解决AMC/银行批量不良资产债权，并盘活存量资产及相关受困企业。

综上，我们正处在一个充满挑战的时代，世界经济格局在发生深刻变革，实体经济与金融体系正在综合调整以应对外部变化。中冀投资将继续秉持“发掘机遇，创造价值”的理念，以“缝隙+特殊投资”为抓手，在不动产与特殊资产业务领域，凭借中冀人逐浪的勇气和历久弥坚的决心，披荆斩棘，勇往直前，未来可期！

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